徐州市城市房地產(chǎn)交易管理條例
【頒布日期】1995.09.26
【實施日期】1995.12.15
【法規(guī)分類】地方法規(guī)
【內(nèi)容分類】其他類
【頒布單位】徐州市人大常委會
(1995年9月26日江蘇省徐州市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過1995年12月15日江蘇省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議批準)
第一章 總 則第一條 為加強城市房地產(chǎn)交易的管理，規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理，均應(yīng)當遵守本條例。
本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三條 本市市、縣(市)(含賈汪區(qū)，下同)人民政府的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門依法定職責(zé)管理房地產(chǎn)交易。
第四條 房地產(chǎn)交易的雙方當事人必須憑合法擁有的房屋所有權(quán)、使用權(quán)證件和土地使用權(quán)證件(以下稱房地產(chǎn)權(quán)屬證件)辦理交易手續(xù)。
第二章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式包括：
(一)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立新的企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
(二)一方提供房地產(chǎn)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
(三)因企業(yè)被收購房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的；
(四)以房地產(chǎn)作股轉(zhuǎn)讓的；
(五)拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地產(chǎn)作價賠償?shù)模?BR> (六)因企業(yè)合并、分立、兼并使房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給新權(quán)利人的。
房地產(chǎn)有法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓情形的，不得轉(zhuǎn)讓。
第六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
第七條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第八條 下列單位和個人購買城市房地產(chǎn)的，應(yīng)當經(jīng)市、縣(市)人民政府批準：
(一)機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位購買城市居民私房的；
(二)非本市城市居民和外地駐本市機構(gòu)購買本市房地產(chǎn)的；
(三)境外機構(gòu)、團體、個人購買本市城市房地產(chǎn)的。
第九條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當依法簽訂書面合同，合同應(yīng)當具備下列主要條款：
(一)土地使用權(quán)取得的方式及期限；
(二)房地產(chǎn)的座落位置、面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量狀況；
(三)轉(zhuǎn)讓時間；
(四)價款及付款方式；
(五)雙方約定的其他事項。
以出讓方式取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓合同不得違背出讓合同。
第十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)、受讓雙方應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)，憑房地產(chǎn)權(quán)屬證件和其他有關(guān)證件，申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，依法繳納有關(guān)稅、費。然后到所在地的市、縣(市)房產(chǎn)管理部門申請辦理房屋權(quán)屬變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向
同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
第十一條 房地產(chǎn)權(quán)利人通過交換方式使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當依前條規(guī)定辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記。
房屋權(quán)屬交換包括下列形式：
(一)房屋所有權(quán)之間的交換；
(二)房屋使用權(quán)之間的交換；
(三)房屋所有權(quán)和使用權(quán)之間的交換。
所有權(quán)交換的差價補償部分按買賣繳納交易稅、費。
第三章 商品房預(yù)售
第十二條 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建造并達到法定條件的住宅和非住宅向境內(nèi)外預(yù)先銷售，承購人預(yù)付定金或房價款的行為。
第十三條 凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房的，必須向當?shù)厥�、縣(市)房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房，必須符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(三)按提供預(yù)售的商品房計算，已投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)投資總額的百分之二十五以上；
(四)已確定施工進度和竣工交付日期；
(五)已取得商品房預(yù)售許可證；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十五條 商品房預(yù)售人與預(yù)購人雙方應(yīng)當依法簽訂《商品房預(yù)售合同》，預(yù)售合同應(yīng)當具備下列主要條款：
(一)土地使用權(quán)取得的方式及期限；
(二)商品房座落地址、幢號、房號、結(jié)構(gòu)、層次、建筑面積；
(三)商品房用途；
(四)商品房銷售價款及付款方式；
(五)交付使用的日期；
(六)雙方約定的其他事項。
第十六條 商品房預(yù)售人應(yīng)當在預(yù)售合同簽訂之日起十五日內(nèi)分別向所在地的市、縣(市)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告應(yīng)當持有《商品房預(yù)售許可證》，廣告中應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號。
市、縣(市)房產(chǎn)管理部門應(yīng)當定期公告《商品房預(yù)售許可證》發(fā)放情況。
第四章 房屋租賃
第十八條 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
房屋所有權(quán)人以營利為目的，將房屋或其附屬設(shè)施給他人用于經(jīng)營活動的，視為房屋租賃。
第十九條 有下列情形之一的房屋不得租賃：
(一)未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證件的；
(二)未經(jīng)房屋所有權(quán)人授權(quán)的；
(三)權(quán)屬有爭議的；
(四)共有房屋未取得其他共有人書面同意的；
(五)經(jīng)房產(chǎn)管理部門鑒定屬于危險房屋的；
(六)已抵押的房屋，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他房屋。
第二十條 房屋租賃雙方應(yīng)當依法簽訂書面租賃合同，合同應(yīng)當具備下列主要條款：
(一)房屋座落地址、間數(shù)、面積；
(二)租賃用途、期限；
(三)租金及其支付方式；
(四)修繕責(zé)任；
(五)雙方各自的權(quán)利和義務(wù)；
(六)雙方認為應(yīng)當約定的其他事項。
第二十一條 房屋租賃雙方應(yīng)當在簽訂合同之日起十五日內(nèi)持房屋所有權(quán)證件、租賃合同和身份證明向市、縣(市)房產(chǎn)管理部門申請登記并辦理房屋租賃監(jiān)證，繳納監(jiān)證費。
房屋租賃經(jīng)監(jiān)證的，發(fā)給租賃當事人《房屋租賃證》。
第二十二條 公有住宅用房的租金標準，由市人民政府確定；私有住宅用房的租金標準，由市房產(chǎn)管理部門會同物價管理部門共同確定；用于生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房屋租金由租賃雙方協(xié)商議定。
第二十三條 承租人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意不得將房屋轉(zhuǎn)租；經(jīng)房屋所有權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同剩余的期限，并應(yīng)當?shù)皆怯洐C關(guān)辦理變更登記。
第五章 房地產(chǎn)抵押
第二十四條 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。
第二十五條 房地產(chǎn)抵押雙方應(yīng)當簽訂書面抵押合同，合同應(yīng)當具備下列主要條款：
(一)抵押當事人姓名或名稱、國籍、住所或地址；
(二)抵押貸款或債務(wù)的價款、幣別、用途、期限、利率、支付方式和地點；
(三)抵押房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、面積、價格、處所、產(chǎn)權(quán)歸屬和使用期限以及有關(guān)的編號、說明、圖紙等；
(四)抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任、歸還方式及意外毀損、滅失的責(zé)任；
(五)抵押房地產(chǎn)保險的受益人；
(六)雙方約定的其他事項。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，抵押合同不得違背出讓合同。
第二十六條 房地產(chǎn)抵押雙方應(yīng)當在抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證件、抵押合同和身份證明，到所在地的市、縣(市)房產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理抵押登記。
第二十七條 下列房地產(chǎn)不得抵押：
(一)權(quán)屬有爭議的；
(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施及其用地；
(三)司法、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
(四)被確定為文物保護單位的；
(五)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證件的；
(六)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的。
已出租的房屋抵押時，抵押人應(yīng)當將出租的事實告知擬接受抵押者，抵押合同生效后，原租賃關(guān)系繼續(xù)依租賃合同存續(xù)。
第二十八條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押時，其所擔保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的評估現(xiàn)值。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押時，其所擔保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的評估現(xiàn)值減去土地使用權(quán)出讓金數(shù)額后的余額。
同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩次或兩次以上抵押，但其擔保的債權(quán)之和不得超出前款規(guī)定的最高限額。抵押人應(yīng)當將多次抵押情況事先書面通知先前的抵押權(quán)人和擬接受抵押人。
同一房地產(chǎn)的同一價值部分不得重復(fù)抵押。
第二十九條 債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款受償。同一房地產(chǎn)有幾個抵押權(quán)人的，按其在房產(chǎn)管理部門登記的順序受償。
處分抵押房地產(chǎn)所得價款，應(yīng)按下列順序分配：
(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；
(二)扣繳抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅、費；
(三)支付劃撥方式取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金；
(四)償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息、賠償金及違約金；
(五)剩余價款交還抵押人。
第三十條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而滅失的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當在抵押權(quán)滅失之日起十五日內(nèi)向原登記機關(guān)辦理注銷抵押登記。
因抵押的房地產(chǎn)被處分而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬變更的，按本條例第二章的規(guī)定辦理。
第六章 房地產(chǎn)價格管理和評估
第三十一條 除依法由市、縣(市)人民政府定價的房屋外，進行交易的其他房地產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)由依法設(shè)立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行價格評估。
第三十二條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)厥袌鰞r格對交易的房地產(chǎn)進行價格評估。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地的基準地價和標定地價由同級土地管理部門會同物價管理部門評定。基準地價評定后報省人民政府批準后公布；房屋重置價格由同級房產(chǎn)管理部門會同物價管理部門評定，定期公布。
第三十三條 房地產(chǎn)交易雙方應(yīng)當向當?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理機構(gòu)如實申報成交價格，依法繳納稅、費。成交價格高于評估價格的，以成交價格作為計征稅、費的依據(jù)；成交價格低于評估價格的，以評估價格作為計征稅、費的依據(jù)。
第七章 中介服務(wù)機構(gòu)
第三十四條 從事房地產(chǎn)經(jīng)紀、咨詢、價格評估等中介服務(wù)，應(yīng)當依法設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第三十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當具備下列條件：
(一)有自己的名稱、組織機構(gòu)和章程；
(二)有三名以上依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書的人員；
(三)具有不低于十萬元人民幣的注冊資金；
(四)有固定的經(jīng)營場所；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當按規(guī)定的標準收取中介服務(wù)費。房地產(chǎn)中介服務(wù)的收費標準，由市物價管理部門審定。
第三十七條 未依法取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的人員，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)。
第八章 法律責(zé)任
第三十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣(市)房產(chǎn)管理部門依下列規(guī)定處罰：
(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的雙方不辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，責(zé)令其限期補辦，并可對雙方各處所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估價百分之五以下罰款；
(二)違反本條例第五條第三款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對雙方各處以所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估價百分之五以下罰款；
(三)商品房預(yù)售人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案的，責(zé)令其限期補辦，并可處以登記備案合同金額百分之一以下罰款；
(四)商品房預(yù)售人未取得商品房預(yù)售許可證，而發(fā)布預(yù)售廣告的，責(zé)令糾正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款；
(五)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，責(zé)令其停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并可處以所預(yù)售商品房價款百分之五以下罰款；
(六)違反本條例第十九條或者第二十一條的規(guī)定，租賃房屋的，租賃行為無效，并可對租賃雙方各處以租金額百分之十以下罰款；
(七)違反本條例第二十六條或者第二十七條的規(guī)定，抵押房產(chǎn)的，抵押行為無效，并可對抵押人處以抵押房產(chǎn)價值百分之五以下罰款；
(八)房地產(chǎn)交易雙方不如實申報成交價格的，責(zé)令如實申報，并可對交易雙方各處瞞價部分百分之十以下罰款。
第三十九條 有下列情形之一的，由市、縣(市)土地管理部門依下列規(guī)定處罰：
(一)違反本條例第六條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，沒收違法所得，并可處以違法所得百分之五以上百分之十以下罰款；
(二)違反本條例第七條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，并可處以違法所得百分之五十以下罰款；
(三)不依本條例的規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押登記的，責(zé)令補辦，并可處轉(zhuǎn)讓、抵押金額千分之五以下罰款。
第四十條 未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格的人員從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由市、縣(市)房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止執(zhí)業(yè)，并可對其所在的中介服務(wù)機構(gòu)處以五百元以上五千元以下罰款。
第四十一條 未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由市、縣(市)工商行政管理部門責(zé)令停止中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，并可處以違法所得五倍以下罰款。
第四十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或提起訴訟，逾期不申請復(fù)議，也不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十三條 房地產(chǎn)交易管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私枉法的，由所在單位給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九章 附 則
第四十四條 本市城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地上的房地產(chǎn)交易參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
第四十五條 本條例自公布之日起施行。